Konut ve Çatılı İş Yerlerinde Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi: Kiracı Nasıl Çıkarılır?

KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ - KİRACI NASIL ÇIKARTILIR?

Günümüzde artan enflasyon nedeni ile çokça sorulan sorulardan birisi de kiracının nasıl tahliye edilebileceğidir. Bu yazımızda konut ve çatılı iş yerlerinde kiralanan taşınmazı nasıl tahliye edebileceğinizi ele almaktayız.

Öncelikle; Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı aşağıdaki şekillerde tahliye edilebilir;

1. İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi ve yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesi
2. Tahliye taahhütnamesi ile kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
3. Kiranın ödenmemesi halinde kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
4. Kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması halinde kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
5. Aidat ödemeyen kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
6. İki haklı ihtar ile kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
7. Yeniden inşa ve imar (Tadilat) nedeniyle kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi
8. Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle kiralanan taşınmazdan tahliyesi
9. Komşuları rahatsız eden kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi

1. İhtiyaç Sebebi ile Kiracının Tahliyesi ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350-351. Maddeleri uyarınca koşullar oluştuğu takdirde, kiracı kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilir.

         “1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

         a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

         MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

         1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

         2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

         belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

         b. Yeni malikin gereksinimi

         MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

         Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." 

A. Kiraya Verenin Kendisinin/Yakınlarının Konut İhtiyacı Sebebi İle Tahliye Davası

Öncelikle bu nedenle dava açılabilmesi için kiralanan taşınmaz konut ya da çatılı iş yeri olmalıdır. Ayrıca, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı var olmalıdır.

Kiraya verenin  kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin somut anlamda konut ihtiyacı net olmalı ve ispat edilmelidir. Geçici bir dönem için ortaya çıkan konut ihtiyacı ile henüz doğmamış ve gerçekleşmesi için daha uzun bir süre var olan ihtiyaç gerekçeleriyle tahliye davası açılamaz. Dava açıldığı tarihte ihtiyacın var olması ve kanun yolu aşaması da dahil tüm dava süresince de ihtiyacın devam etmesi gerekmektedir. Örneğin; ev sahibinin kiralanan taşınmazın bulunduğu yere tayini çıkması, ev sahibinin mevcut oturduğu konutunu satması sebebiyle ortaya çıkan konut ihtiyacı bu niteliktedir ve TBK anlamında yasal bir gerekçedir. Kiraya verenin çocukları ve torunları, kardeşleri, yetim kalan yakın veya yeğenleri, emanet olarak verilen kişilerin ihtiyaçları da bu kapsamda tahliyeye konu olabileceği gibi kişinin kendisi ve eşinin üstsoyunun ihtiyaçları da tahliye davasına konu olabilir. Bu kişilerin darlık ve zorluğa düşmeleri ve kira ödemek gibi aşırı bir yük altında olması hali de kiracının tahliye edilmesi için bir gerekçe kabul edilebilir. Yine, ihtiyaç içinde olan kişinin kirada oturması da ihtiyacın var olması anlamındadır.
İş yerleri bakımından ise mevcut kiralanan işyerinden kiraya verenin tahliye tehdidi altında olması veya iştigal edilen ya da edilecek iş bakımından tahliyesi istenen kiralananın daha uygun ve üstün nitelikte olması veya en azından aynı nitelikleri haiz bulunması gerekmektedir.

Dava açma süresi yönünden; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olmasına göre ayırım yapmıştır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde;
Kiralama belirli bir süreyle yapılması ve herhangi bildirime gerek olmaksızın sona ermesi halinde halinde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusudur. 
Belirli süreli kira sözleşmelerinde; belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalıdır. Bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır. Bu 1 aylık süre içerisinde kiraya veren dava açmamışa, ihtiyaç sebebi ile tahliye istemini kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirirse dava açma süresi TBK Md. 353 gereğince 1 kira yılı için uzamış sayılır. Ayrıca bildirim yapılması, sözleşmede ayrıca bir madde ile kurala bağlanmışsa sözleşmenin bu hükmüne uyulması gerekir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde;
Kiralamanın sadece başlangıç tarihi belirlenmişse ve bitiş tarihi ile ne kadar süreyle kiralamanın devam edeceği belirlenmemiş ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Kira sözleşmesinde, fesih süresi öngörülmemişse yasal fesih bildirim süreleri uyulması gerekir. Kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
Her bir 6 aylık dönem kira başlangıç tarihine göre belirlenir. Örneğin; 2024 yılında ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açmak istenirse; 1 Temmuz 2020 tarihinde kiralanan bir konutun 6 aylık dönemsel bitiş tarihlerinden birisi olan 1 Şubat 2024 tarihinden geriye doğru 3 ay önce 1 Kasım 2024 tarihine kadar fesih bildirimi yapılmalı ve 1 Aralık 2024 tarihinde kadar da tahliye davası açılmış olmalıdır. Fesih bildiriminden sonra dava açma süresi 1 aydır.

B. YENİ MALİKİN KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

Yeni malikin kendisinin, eşinin konut ihtiyacı ve altsoyu ve üstsoyu ile yakınlarının konut ihtiyacı bakımından da yukarıda (A) Bölümünde sayılan kurallar geçerlidir. Yeni malik kişi, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Taşınmazı 1 Haziran 2024 tarihinde edinen yeni malik, 1 Temmuz 2024’e kadar durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra 1 Aralık 2024’ten itibaren dava açmak durumundadır.

İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREV VE YETKİ  
Görevli Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki bakımından kesin yetki söz konusu olmayıp ayrıca kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi

Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesinde bulunmuşsa da kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Kiraya veren ve kiracı arasında geçerli şekilde yapılmış bir tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde, taahhütnamede belirtilen sürenin gelmesiyle birlikte kiracı kiralananı tahliye etmelidir. Taahhütnameye rağmen kiracı, kiralananı tahliye etmezse taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının tahliyesi için dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir.
Kiracının bu yolla tahliye edilebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyor olması gerekir. Bunlar; taahhütnamenin yazılı olması, kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanması, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılması ve taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmasıdır. Bu şartlardan biri dahi mevcut değilse tahliye sağlanamaz.

3. Kiranın Ödenmemesi Halinde Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası veya tahliye talepli icra takibi yoluyla çıkarılır. Uygulamada daha kısa sürmesi açısından tahliye talepli icra takibi yolu tercih edilmektedir. Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası yoluyla kiralanandan çıkartılmak isteniyorsa öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede, kiracıya ödemesini yapması için en az 30 gün süre verilir. Kiracı verilen sürede ödemeyi gerçekleştirmezse ev sahibi kiracı tahliyesi için dava açabilir.
Kirayı ödemeyen kiracıya karşı kullanılabilecek diğer hukuki yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bunun için icra dairesinde takip başlatılır. İcra dairesince kiracıya ödeme emri gönderilecek ve bu ödeme emrinde kiracıya 30 gün içerisinde kira bedelinin ödenmesi veya 7 gün içinde itirazda bulunması için süre verilecektir. Kiracı 30 gün içinde ödemediği takdirde icra mahkemesi aracılığıyla tahliye sağlanır. Kiracı ödeme emrine karşı itirazda bulunursa, kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye davası ya da itirazın iptali davası açılmalıdır.

4.Kira Sözleşmesinin 10 Yılı Doldurması Halinde Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması halinde; kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak, kiracının kiraya veren tarafından gayrimenkulden çıkarılması hakkıdır. Bu hususta kanun, kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olması yönünden ayırım yapmıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde; sözleşmede belirtilen süre ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir. 10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir.

5.Aidat Ödemeyen Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye imkanı, TBK madde 315’te düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Aidat bedeli, yukarıdaki hükümde belirtilen yan gider kavramı içinde değerlendirilir. Aidat ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için, ev sahibi kiracıya yazılı bildirimde bulunarak süre vermelidir. Ev sahibinin ihtarnamede belirteceği süre, en az 30 gün olmak zorundadır. İhtarnamede; 30 gün içerisinde aidat borcunun ödenmesi gerektiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Verilen sürede aidat borcu ödenmezse ev sahibi tahliye davası açabilir ve kiracıyı evden çıkarabilir.

 

Yargıtay; konuyla ilgili bir kararında, yan giderleri (aidat vs.) ödeme borcunun yerine getirilmemesinden dolayı tahliyenin mümkün olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 8. HD., E. 2017/3731 K. 2017/12158 T. 04.10.2017) 
Kirayı ödemeyen kiracı için geçerli olan tahliye imkanları, aidat ödemeyen kiracı için de geçerlidir. İhtarname gönderip en az 30 gün süre verilmesi ve bedel ödenmediği takdirde tahliye davası açılması aynı şekilde burada da mevcuttur. Tahliye talepli icra takibi başlatma imkanı da aynı şekilde kullanılabilir.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedeli ödenmediği için kiracıya ayrı ihtarlar çekilmişse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Kiranın ihtarnamenin tebliğinden sonra ödenmesinin önemi olmayıp, ihtarnameye sebebiyet verme yeterlidir. İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde, kiracı tahliyesi için dava açılmalıdır.
İki haklı ihtar ile kiracının tahliye edilebilmesi için ihtarların haklı nitelik taşıması gerekir. Bunun için ihtarlar yazılı olmalı, kira bedeli ödenmeden kiracıya tebliğ edilmiş olmalı ve usulüne uygun şekilde gönderilmiş olmalıdır.

7.Yeniden İnşa veya İmar(Tadilat) Nedeniyle Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesinin kanuni dayanağını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350/2 hükmü oluşturmaktadır. İlgili hüküm kapsamında, kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı biçimde onarılması gündeme gelebilir. Bunun yanında, genişletme ve değiştirme gibi işlemler kapsamında da tadilat nedeniyle tahliye söz konusu olabilir. Fakat bunlar için, tadilat sırasında kiracının evi kullanmasına imkan olmamalıdır.
Konuyu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmü, şu şekildedir:
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi; evde esaslı bir onarımda bulunulacak olması veya bu çerçevede taşınmazın genişletilmesi, değiştirilmesi, yeniden inşası gibi durumlarda sağlanabilir. Fakat tüm bu işlemlerin esaslı olması gerekir. Hafif tadilat ve müdahaleler, kiracı tahliyesine neden imkan sağlamaz.
Kiracı tahliyesinin sağlanabilmesi için, tadilat veya onarım süresince kiralanan taşınmazın kullanımı imkansız olmalıdır. Aksi takdirde, tahliye talep edilemeyecektir. Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi için belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilebilir. Bu ihtar ile belirlenecek tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açılmalıdır. Kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi için belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilebilir. Bu ihtar ile belirlenecek tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açılmalıdır.

8.Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Kiracının kira ilişkisi devam ederken kiralanana zarar vermesi durumunda ev sahibi, kiracıya zararı gidermesi için yazılı bildirimle en az 30 gün süre verecektir. Yazılı bildirimde, verilen süre içerisinde evin eski haline getirilmemesi ve zararın giderilmemesi durumunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Eve zarar veren kiracı zararı gidermezse tahliye davası açılabilir. Zararın tazmini ise yukarıda izah edildiği üzere tazminat davası yoluyla sağlanacaktır.
Kiracının eve zarar vermesi halinde yapılması gerekenler, TBK 316/2 hükmünde düzenlenmiştir. İlgili hükme göre: “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” 
Eve zarar veren kiracıya çekilecek ihtarnamenin içeriğinde, zararın boyutu belirtilmeli ve verilen sürede zarar giderilmediği takdirde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı hususunda ikazda bulunulmalıdır.
Bazı hallerde, ev sahibinin kiracıya zararı gidermesi için süre vermesine gerek kalmamaktadır. Yani ev sahibi, herhangi bir süre beklemeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedip direkt tahliye davası açma imkanına sahip olacaktır.
Öncelikle konuyu düzenleyen kanun hükmüne yer vermekte fayda vardır. TBK 316/3 hükmü şu şekildedir: “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.“
Verilen hükümde belirtilen durumların varlığı halinde, ev sahibinin eve zarar veren kiracının tahliyesi için doğrudan dava açma imkanı ortaya çıkacaktır. Bu imkan, aşağıda liste halinde belirtilen durumlarda söz konusu olacaktır.
Kiracının eve kasten ağır bir zarar vermesi,
Kiracıya ihtarnamede verilen sürenin faydasız olacağının anlaşılması,
Kiracının eve verdiği zararın ev sahibi veya komşular için çekilmez bir hal alması.
Yukarıda belirtilen hallerden biri söz konusu olursa ev sahibi eve zarar veren kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshettiğini beyan etmeli ve derhal tahliye davası açmalıdır.

9.Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesi
Kiracının komşuları rahatsız etmesi durumunda; kiraya veren, kiracıya ihtar çekmeli ve rahatsızlığın giderilmesi için en az 30 gün vermelidir. Kiracı bu süre içinde rahatsızlık halini gideremezse ev sahibi kiracı tahliyesi için dava açabilir. Ayrıca, komşuları rahatsız eden kiracıya süre vermenin faydasız olacağı çok açık ise veya kiracının verdiği rahatsızlık, komşular tarafından çekilmez bir hale sebep olmuşsa ev sahibinin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedip tahliye davası açma imkanı mevcuttur. Komşuları rahatsız etme hallerine örnek olarak; kiracının gürültü yapması, kiracının komşularını ve yakınlarını taciz etmesi, kiracının komşuları yaralaması, kiralanan taşınmazın çok kötü kokması, kiracının komşuların evcil hayvanlarına zarar vermesi gibi haller gösterilebilir.

Bu bilgiler ışığında, kiracıların tahliyesi ile ilgili hukuki süreçlerin dikkatle yürütülmesi önemlidir. Her durumda, hukuki danışmanlık almak faydalı olabilir.

Av. Müge Kaymakcı